طلا و جواهر طلا و جواهر .

طلا و جواهر

بهترين سرمايه‌گذاري در ايران در سال ۱۳۹۸

 

بهترين سرمايه‌گذاري در ايران در سال ۱۳۹۸

در شرايط تورمي و بحران رشد افسارگسيخته قيمت دلار، آدم‌هاي مختلف موارد مختلفي را براي سرمايه‌گذاري انتخاب مي‌كنند. برخي از مردم خريد ملك را مطمئن و سودآور مي‌دانند. برخي ديگر با طلا و سكه پس‌انداز مي‌كنند. عده‌اي مي‌خواهند با دلار، پول خود را از آسيب تورم نجات دهند. عده كمي هم در بورس سرمايه‌گذاري مي‌كنند، هرچند در نظر عموم مردم بورس بي‌اندازه پرريسك است. اما همه آن‌ها در نهايت به دنبال بهترين سرمايه‌گذاري در ايران مي‌گردند: يعني بالاترين سود، كم‌ترين ريسك و بيش‌ترين نقدشوندگي ممكن.

مطالعه بيشتر:

 بورس كالا از كسب سود تا تامين مالي

در اينجا نمي‌خواهيم در مورد اخلاق و تاثيرهاي اجتماعي هر مورد سرمايه‌گذاري بحث كنيم. تنها مي‌خواهيم نگاهي بيندازيم به سابقه هركدام از اين بازارها و ببينيم از سال ۱۳۷۷ تا ۱۳۹۷ هر بازار چه وضعي داشته است. سوال اينجا است كه كدام بازار سودآورترين گزينه براي سرمايه‌گذاري است؟ در اين بازه زماني ايران و آمريكا سه رئيس‌جمهور متفاوت را تجربه كرده‌اند. به اين ترتيب مي‌توانيم مدعي شويم كه شرايط سياسي مختلفي را پشت‌سر گذاشته‌ايم.

انتخاب مورد سرمايه‌گذاري و روش بررسي

براي به‌دست آوردن مقدار تورم از شاخص قيمت مصرف‌كننده (CPI) استفاده‌ مي‌كنيم. اگر بازدهي مورد سرمايه‌گذاري از تورم كم‌تر باشد، سرمايه‌گذاري را زيان‌ده درنظر مي‌گيريم. براي بازدهي‌هاي بيشتر از تورم به هزينه فرصت (opportunity cost) سرمايه‌گذاري نگاه مي‌كنيم. يعني آيا موردي سود‌آورتر از انتخاب ما وجود داشته است؟

بهره بانكي را به عنوان سرمايه‌گذاري بدون ريسك در نظر مي‌گيريم. توجه كنيد كه سكه، دلار و سهام نقدشونده‌تر از سپرده پنج‌ساله هستند. براي آن‌كه نقدشوندگي (liquidity) كم‌ترين تاثير را بر محاسبات ما بگذارد، از نرخ بهره سپرده يك‌ساله استفاده مي‌كنيم.

براي دلار و سكه، مبناي محاسبه قيمت در بازار آزاد است. يعني فرض مي‌كنيم سفته‌بازاران به ارز دولتي دسترسي ندارند.

براي زمين از شاخص قيمت زمين تهران (LPI) استفاده مي‌كنيم. مبناي محاسبه، آماري است كه بانك مركزي منتشر مي‌كند. نرخ اجاره سالانه آپارتمان را برابر ۷ درصد بهاي ملك در نظر مي‌گيريم. (رهن يك پنجم بهاي ملك، نرخ تبديل ۱۰ ميليون رهن در مقابل ۳۰۰ هزار تومان اجاره.)

بهترين سرمايه‌گذاري در ايران

باور قيمت ارز در سال ۱۳۹۶ سخت است.

براي محاسبه بازده بورس از شاخص كل استفاده مي‌كنيم. از آنجايي كه در سال ۱۳۷۷ صندوق ETF با درآمدثابت وجود نداشت، يك صندوق فرضي با درآمدثابت ۲۰% را با شاخص كل مقايسه مي‌كنيم. (در زمان تنظيم مقاله، داده‌هاي بانك مركزي تا سال ۱۳۹۷ تاييدشده بودند.)

بازده سرمايه‌گذاري از سال ۱۳۷۷ تا امروز

حالا فرض مي‌كنيم يك واحد پول (يك ميليون تومان) در بازارهاي مخالف سرمايه‌گذاري شود. با استفاده از داده‌هايي كه از بانك‌مركزي، بازار آزاد و سازمان بورس اوراق بهادار استخراج كرده‌ايم، حساب مي‌كنيم اين پول در سال‌هاي مختلف چقدر تغيير مي‌كند. به بيان ديگر براي هر مورد سرمايه‌گذاري شاخص ۱۳۷۷ برابر با ۱ فرض مي‌شود.

جدول قيمت زمين سكه طلا دلار مسكن بانك بورس

حالا به محاسبه بازدهي هر مورد مي‌پردازيم. براي محاسبه بازدهي از فرمول (۱) استفاده مي‌كنيم.

فرمول محاسبه بازده سرمايه‌گذاري

كه در آن pt قيمت در سال t و Pهمان يك ميليون توماني است كه سرمايه‌گذاري كرده‌ايم. بازدهي بازارها به شكل زير خواهد بود.

جدول قيمت دلار سكه بورس بانك زمين مسكن

اين اعداد يعني كسي كه در سال ۷۷ سكه خريد، در پايان سال ۹۷ پولش ۹۵ برابر شد. در حالي كه كسي كه پولش را به زمين تبديل كرد توانست دارايي خود را ۵۲ برابر كند.

در يك نمودار خطي مي‌توانيم بازدهي بازارهاي مختلف را ببينيم.

بازدهي بورس در بيست سال گذشته

 

همان‌طور كه مي‌بينيم بازدهي بورس در بلندمدت با هيچ‌كدام از موارد ديگر قابل مقايسه نيست. در نمودار زير مي‌توانيم بازدهي ساير سرمايه‌گذاري‌ها را بدون درنظر گرفتن بورس ببنيم.

بازدهي سكه در مقايسه با دلار

بازدهي سرمايه‌گذاري ناشي از رشد قيمت سكه در مقايسه با قيمت دلار و ديگر موارد سرمايه‌گذاري جالب توجه است!

دسته اول: تورم، دلار و سپرده بانكي

دلال‌هايي كه دلار را با فركانس بالا (HFT) معامله مي‌كنند مي‌توانند سود كنند. آن‌ها امروز دلار را مي‌خرند و چند دقيقه بعد به قيمتي بالاتر مي‌فروشند. سود آن‌ها از ما‌به تفاوت خريد‌وفروش (spread) به‌دست مي‌آيد نه از انبار كردن و نگه‌داشتن ارز. حجم و فركانس بالا معامله باعث مي‌شود سود اندك براي آن‌ها ارزنده باشد.

اما براي كسي كه مي‌خواهد تورم را پوشش دهد، نگه‌داري دلار مفيد نخواهد بود. در بلندمدت شاخص قيمت بيشتر از نرخ ارز رشد خواهد كرد. اول آن‌كه دولت ايران سعي مي‌كند با سركوب نرخ ارز از رشد طبيعي آن پيشگيري كند و براي اين كار از صندوق ذخيره ارزي استفاده مي‌كند. ديگر آن‌كه در آمريكا هم تورم وجود دارد و ارزش يك اسكناس ۱ دلاري در سال ۱۹۹۸ برابر ارزش همين اسكناس در ۲۰۱۸ نبود.

بازدهي تورم در مقايسه با دلار

از طرف ديگر مي‌بينيم كه سپرده يك‌ساله با تقريب خوبي مي‌تواند تورم را پوشش دهد. در حالي كه هر جهشي در قيمت دلار به سرعت به صورت تورم سود را ضايع مي‌كند.

حساب پس‌انداز پنج‌ساله بيشتر از سپرده يك‌ساله سود مي‌كند، اما اگر سرمايه‌گذار بخواهد قبل از سررسيد حساب خود را ببندد با نرخ شكست (termination fee) روبه‌رو مي‌شود. براي همين سپرده بانكي بلندمدت مورد سرمايه‌گذاري مناسبي براي همه شرايط (به خصوص شرايط نااطميناني) نيست.

دسته دوم: طلا، زمين و درآمدثابت

معمولا مي‌گوييم كه در بلندمدت رفتار سكه و زمين مسكوني به يكديگر شبيه است. فرض كنيد در سال ۱۳۷۷ مي‌توانستيد يك متر زمين مسكوني را به قيمت ۲۲۵ هزار تومان (پنج سكه بهار آزادي) بخريد. همين زمين در سال ۱۳۹۵ بيش از شش ميليون تومان قيمت داشت. در آن سال مي‌شد همين زمين را با پنج‌ونيم سكه خريد.

رشد قيمت سكه در مقايسه با قيمت زمين

بدون درنظر گرفتن تغيير قيمت در سال ۱۳۹۷ مي‌بينيم كه در بلندمدت سكه طلا و زمين مثل صندوق با درآمدثابت ۲۰% عمل مي‌كند. يعني با نگهداري بلندمدت سكه و زمين مي‌توانستيد سالانه بيست‌درصد درآمد كسب كنيد، يا اگر مي‌خواستيد چيزي را جايگزين خريد سكه و زمين كنيد، مي‌توانستيد از صندوق با درآمد ثابت (fixed income fund) استفاده كنيد.

بازار مسكن بورس كالا مورد سرمايه‌گذاري

بازار مسكن بيش‌ترين سرمايه را به سمت خود جذب‌كرده است. سرمايه‌گذاري‌اي كه پربازده‌ترين و نقدشونده‌ترين گزينه ممكن نيست.

اما سال ۱۳۹۷ سكه به دلايلي متعدد رشد كرد. خريد آن در مقايسه با موارد ديگر به سرمايه‌كمتري نياز دارد و نقدشوندگي آن زياد است. براي همين عده بسياري براي حفظ ارزش پول خود، سكه طلا خريدند. خيلي بعيد است كه بازار مسكن توان داشته باشد كه رفتار سكه را تقليد كند. از مقايسه اين رشد با وضعيت سال ۱۳۹۰ به نظر مي‌رسد كه بازار سكه در بلندمدت اميدوار كننده نباشد و شاهد افت قيمت باشيم. براي همين سكه به هيچ وجه گزينه‌اي مناسب براي سال ۱۳۹۸ نخواهد بود.

دسته سوم: بورس در بلندمدت

همان‌طور كه گفتيم اگر افق زماني سرمايه‌گذاري خود را ۲۰ ساله بگيريم، هيچ سرمايه‌گذاري‌اي با سرمايه‌گذاري شاخص (index investment) قابل مقايسه نيست. اما در افق زماني (time horizon) هفت‌ساله شرايط مي‌تواند متفاوت باشد.

كسي كه از ۱۳۸۰ تا ۱۳۸۷ زمين خريده باشد، بيشتر از هر بازار ديگري سود مي‌گيرد. در اين دوره جايگاه دوم از آن بورس است. كسي كه در سال‌هاي ۸۲، ۸۳ و ۸۴ (قبل از به قدرت رسيدن محمود احمدي‌نژاد) سكه خريده بود، بعد از هفت‌سال بيشتر از فعال‌هاي بورس سود كسب مي‌كرد (و از سال ۹۶ به امروز). اما در تمام بازه‌هاي هفت‌ساله ديگر سرمايه‌گذاران بورسي بيشترين سود را كسب كرده‌اند.

بازده سرمايه‌گذاري بورس افق زماني ده ساله

نكته ديگر اين است كه سرمايه‌گذاري در بورس با افق زماني كم‌تر از ۵ سال چندان مطمئن نيست. در افق‌هاي زماني كم‌تر از ۵ سال، صندوق و سپرده بانكي سرمايه‌گذاري‌هاي مناسب‌تري هستند. مثلا كساني كه در سال ۱۳۸۲ وارد بورس شدند، در سال ۸۷ تنها ۱۸ درصد سود كرده بودند، در حالي كه قيمت‌ها ۱۰۳ درصد رشد كرده بود.

مورد سرمايه‌گذاري بازده بورس سكه طلا دلار ارز زمين مسكن بهره بانكي

اما همين سرمايه‌گذاران در افق بالاي ده سال پاداش صبر خود را گرفتند. سال‌هاي ۸۴ تا ۸۷ ( از اواخر دولت خاتمي به اوايل دولت احمدي‌نژاد) بدترين دوران بورس بود. درحالي كه قيمت سكه، دلار و مسكن به شكل وحشتناكي رشد كرد. مشكل اصلي اينجا است كه كسي نمي‌دانست ۱۳۸۷ بهترين زمان براي ورود به بورس است. به همين دليل در بيشتر منابع علمي مي‌گويند ‌پرتفويي كه فقط از سهام تشكيل شده باشد، براي افق زماني بالاي ۱۰ سال توجيه دارد.

به طور ميانگين بورس در تمام بازه‌هاي هفت‌ساله از ۱۳۷۷ تا به امروز بيش از ۷۰۰% بازدهي داشته است. در پنج دوره گذشته بازدهي بازار بيش از ۸۰۰% درصد بود. در دوره‌هاي هفت‌ساله بازدهي بورس به‌طور ميانگين چنين بوده است:

ميانگين بازده بورس

اجاره خانه به عنوان شغل

يك مورد سرمايه‌گذاري ديگر اين است كه خانه بخريم و آن را اجاره دهيم. پيش‌فرض صاحب‌خانه‌ها اين است كه قيمت خانه متناسب با تورم رشد مي‌كند، اجاره هر مبلغي كه باشد سود است، چون بالاي خط تورم قرار مي‌گيرد. اين پيش‌فرض درست نيست. قيمت خانه در تهران بيش‌تر از تورم رشد مي‌كند. چرا كه رشد تقاضا براي مسكن، بيشتر از ظرفيت شهر براي عرضه ملك مسكوني است.

اما نكته مهم در مورد خانه مسكوني، استهلاك (depreciation) است. خانه در تهران هر سال ۲٫۵ درصد از ارزش (نه قيمت) خود را از دست مي‌دهد. يعني قيمت يك خانه بيست‌ سال ساخت به طور تقريبي ۲۰(۰٫۹۷۵) يا ۶۰ درصد ملك مشابه نوساز است (مشابه از نظر متراژ و موقعيت). عدد واقعي مي‌تواند بين ۵۰ تا ۷۰ درصد متغير باشد. مستاجر هر سال ۷ درصد قيمتِ روزِ خانه را به عنوان اجاره مي‌پردازد. پس مي‌توانيم بگوييم:

فرمول محاسبه درآمد اجاره مسكن

كه در آن H0 قيمت روز خانه نوساز و Ht قيمت روز خانه tسال ساخت است.

بهترين سرمايه گذاري سال 98

چسبندگي قيمت اجاره

دقت كنيد كه قيمت خانه كهنه در مناطق مختلف و با توجه به امكانات بنا مي‌تواند متفاوت باشد. همچنين اگر الان بخواهيد خانه اجاره كنيد ممكن است از شما ۸ تا ۱۰ درصد اجاره بگيرند. اما اجاره خانه در مجموع چسبنده‌تر از قيمت خانه است و معمولا به همان‌اندازه رشد نمي‌كند.

قيمت مسكن نرخ اجاره بازدهي سالانه

براي درك چسبندگي قيمت اجاره (price stickiness) تصور كنيد شما در يك خانه ساكن هستيد. به‌جاي پيدا كردن خانه جديد سعي مي‌كنيد قرارداد خود را با كم‌ترين رشد تمديد كنيد. صاحب‌خانه هم ترجيح مي‌دهد با شما تمديد كند تا چندماه خانه‌اش خالي بماند و نيم ماه اجاره را به بنگاه بدهد. به همين دليل معمولا ميانگين اجاره‌ها كم‌تر از قيمت خانه رشد مي‌كند. از طرف ديگر خريدار مسكن بيشتر از مستاجر قدرت خريد دارد.

از طرف ديگر اگر امسال يك خانه ۴ سال ساخت را اجاره كرده‌ايد، موقع تمديد قرارداد در مورد ملكي ۵ ساله صحبت مي‌كنيد. براي همين در افزايش عدد اجاره، حتما بايد كاهش ارزش ملك را مدنظر قرار داد.

توجه كنيد كه با بالارفتن عمر بنا، استهلاك بر رشد قيمت مي‌چربد. براي همين اگر قصد داريم از اجاره خانه كسب درآمد كنيم، بهتر است افق زماني خود را بيش‌تر از ده‌ سال در نظر نگيريم. يعني خانه هفت تا ده‌سال‌ساخت را با خانه نوساز عوض كنيم.

بهترين سرمايه‌گذاري در ايران

در افق كوتاه‌مدت بهترين سرمايه‌گذاري صندوق با درآمدثابت است. ديديم كساني كه در سال ۹۱ و ۹۲ سكه خريدند، در سال ۹۳ در ضرر بودند. نگه‌داشتن دلار هرگز سودآور نبوده است. سپرده يك‌ساله در بهترين حالت مي‌تواند تورم را پوشش دهد و سپرده پنج‌ساله مشكل نقدشوندگي دارد. از طرفي خريد زمين در تهران كار ساده‌اي نيست و به چند ده ميليارد تومان سرمايه نياز دارد. مسكن در بلندمدت ارزش خود را از دست مي‌دهد و مسكن قديمي به سادگي قابل فروختن نيست.

مطالعه بيشتر:

 نكاتي طلايي براي سرمايه‌گذاري در طلا

سرمايه‌گذاري در بورس بهترين گزينه سرمايه‌گذاري براي افق‌هاي طولاني است. چنين سرمايه‌گذاري بايد براي بازه‌هاي ده‌ساله يا بيشتر برنامه‌ريزي كند. به همين دليل براي محاسبه ارزش ذاتي سهم با جريان آزاد نقدي، از پيش‌بيني تنزيل‌يافته ده‌سال آينده استفاده مي‌كنيم. براي كساني كه دانش كافي براي سرمايه‌گذاري در بورس ندارند، توصيه مي‌شود از صندوق سهام استفاده كنند، يا از خدمات سبدگرداني نهادهاي سرمايه‌گذاري بهره ببرند. براي كساني كه برنامه‌اي بين ۵ تا ۱۰ سال دارند، پرتفويي شامل تركيبي معقول از درآمدثابت و سهام توصيه مي‌شود.

(واضح است كه اين يك پيش‌بيني قطعي نيست و ممكن است اتفاق‌ها و حوادثي كه نظير آن‌ها را كم نديده‌ايم، ورق را به‌طور كامل برگرداند.)

منبع: تجارت نيوز

تركيب پرتفوي ايده‌آل درآمد ثابت سهام صندوق etf


برچسب: ،
امتیاز:
 
بازدید:
+ نوشته شده: ۱۶ شهريور ۱۳۹۸ساعت: ۱۰:۳۹:۳۶ توسط:وينفرد شفر موضوع:

ارسال نظر
نام :
ایمیل :
سایت :
پیام :
خصوصی :
کد امنیتی :